Cambios en el inmueble que no requieren licencia de obras

Aunque una vivienda sea de nuestra propiedad, acometer una obra sin permiso tanto del Ayuntamiento como de la Comunidad de Vecinos puede acarrear serios problemas.

En principio, cada ampliación o reforma, requiere la solicitud de una licencia de obra, ya que de lo contrario, podrían denunciarnos y tendríamos que pagar una sanción por no hacerlo de forma legal. Asimismo, si se llevan a cabo las obras sin la correspondiente licencia, se podrían parar o incluso demoler los cambios ya realizados. No merece la pena correr el riesgo de hacer mal las cosas por el mero desconocimiento.

Existen muchas reformas que a simple vista nos parecen sencillas, como cerrar una terraza, o colocar el aparato de aire acondicionado, pero que si afectan a la estética del edificio, necesitan de una licencia de obra.

Para este tipo de cambios, en concreto, se solicitaría la licencia de obra menor, y además de lo comentado en el párrafo anterior, se incluiría la modificación de suelos, techos y paredes o cambios en la fontanería, electricidad o calefacción, así como la supresión de barreras arquitectónicas.

Por otro lado, hay algunos pequeños cambios para los que no es necesario pedir la licencia de obra y que sin duda darán un nuevo aspecto a nuestra vivienda. Aquí hay algunos ejemplos:

  • Cambiar la pintura tanto de paredes como de azulejos.
  • Reformas secas, tales como añadir separaciones en pladur u otros materiales más novedosos como el policarbonato.
  • Cambiar los muebles.
  • Lacar las puertas

No obstante, para cualquier duda, lo mejor es consultar en el Ayuntamiento de la localidad donde tengamos la vivienda, ya que cada uno tiene sus propias regulaciones, o contar con la ayuda de algún profesional del sector para que nos asesoren según el tipo de obra que queramos hacer y así no corramos el riesgo de que nos penalicen.

El futuro de los hogares ecológicos

El cambio climático es una realidad y constituye una amenaza para el medio ambiente y por lo tanto para los seres humanos.

Debemos ser más conscientes de que la solución pasa por nuestras manos, por buscar alternativas a nuestro día a día para contribuir a la reducción de energías que contaminan, tales como el petróleo, el carbón o el gas y optar por energías renovables que además de ser más rentables, consiguen paliar los efectos del cambio climático.

Un hogar ecológico, supone un uso responsable de los recursos dentro del hogar, cuida del medio ambiente y contribuye a su cuidado, mediante pequeñas acciones que generan un impacto positivo para el planeta, acciones tales como tener una alimentación sana y natural (con el uso de alimentos frescos y de temporada), eliminar o reducir el uso de plásticos y reducir el consumo de agua y de energía.

Además de todo esto, también estaría la opción de vivir en una vivienda ecológica como tal, es decir, desde el punto de vista desde su construcción, con materiales naturales que no contaminen junto con un diseño bioclimático para que se adapte a la luz, al sol y a los vientos. Esto significa, tener en cuenta todo lo que la naturaleza ofrece para que el impacto en el planeta sea el mínimo.

Hay que desterrar la idea de que estas viviendas no son adecuadas, por el contrario son mucho más confortables y sanas que las actuales, aunque aún queda mucho camino por recorrer para que la arquitectura sostenible gane terreno, pasando porque la conciencia social en general y con respecto a una vida más ecológica en particular, aumente.

Mientras tanto, debemos pensar que la ‘huella ecológica’ de nuestro paso por el planeta es ya demasiado profunda, con lo que un hogar ecológico, se perfila más temprano que tarde como la vivienda del futuro.

¿Qué cambios supone la nueva ley hipotecaria?

Recientemente se ha aprobado una nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor este primer trimestre de 2018, ¿quieres saber en qué consiste?, en Real Estate Dreams te lo contamos.

Más seguridad y protección
Con esta nueva ley, se pretende otorgar una mayor protección al consumidor y a su derecho de ser informado sobre todas las condiciones y cláusulas hipotecarias. El banco deberá ofrecer al cliente información detallada sobre todas las cláusulas potencialmente peligrosas, así como estimaciones de cómo pueden afectar al pago de su cuota mensual los distintos escenarios económicos.

Menos comisiones por cancelación y/o retraso en el pago
Con la nueva ley hipotecaria, se transforman las condiciones en la concesión de créditos hipotecarios con una reducción de las comisiones bancarias por cancelación, y también bajarán las comisiones por retraso en el pago.

Restringe los desahucios
Además se restringe la aplicación de los desahucios, que únicamente se podrán realizar a partir del noveno impago en la primera mitad de la hipoteca y desde el decimosegundo en la segunda mitad.

Minimizan los costes de cambio de hipoteca fija a variable, o vicerversa
Se reducen el coste por cambio de hipoteca variable a fija o viceversa, al 0,25% durante los tres primeros años. Después, será gratuito.

Nuevo modelo de hipoteca
La ley contempla la creación de un modelo de hipoteca que sea muy sencillo, para que cualquier persona, incluso las que no tienen nociones de finanzas o el mercado hipotecario, puedan entender el contrato. Este modelo de contrato estará regulado por Real Decreto y podrá usarse si las partes banco y cliente así lo acuerdan.

Estos son algunos de los puntos más destacables de la nueva ley hipotecaria 2018.¿Qué te parece?

Lo que dicen nuestros clientes sobre nosotros:

Hemos vendido nuestra casa en España con la ayuda de la agencia re-d – realestate-dreams de Barcelona y estuvimos muy contentos con los servicios. No hablamos Español, la herencia del inmueble se tenía que tramitar en una notaría local, no teníamos NIF y no conocíamos los leyes Españoles. Han gestionado la baja del inmueble de la administracion y de los suministros, la cancelación de las cuentas bancarias, nos han ayudado a tramitar el NIF en el consulado y a encontrar una empresa de traducción adecuada. Hemos estado siempre en contacto y siempre estaban dispuestos a responder a todas nuestras preguntas en la agencia. Sin la ayuda calificada y profesional de la Sra Bayne no hubiera sido posible para nosotros de realizar esta venta complicada. (Annette Brill, 2013)

Mi experiencia con el servicio de re-d realestate-dreams en la compra de mi piso en Barcelona ha sido plenamente satisfactorio. Ya durante la primera fase de búsqueda y encuentro del piso era una sensación de buen acompañamiento por el trato amable y la meticulosa mirada al detalle. Han tomado nota de todos mis requisitos y el equipo trabajador me ha enviado nuevas ofertas constantemente. Su experiencia de largos años en el sector junto con el uso de las tecnologías mas avanzadas junto hacen que la agencia ofrece un servicio totalmente recomendable y efectivo. (Judy Adkins, 2015)

Estamos muy muy contentos con el servicio y la ayuda de Peter. Muy rápido y fácil. Siempre respondieron enseguida a nuestras preguntas y estaban para ayudarnos. También muy simpática la ayuda con paletas etc. Muy buen servicio post venta sobre el cual estamos muy contentos. (Simone Donauer, 2017)

Hemos estado especialmente agradecidos que nos han enseñado inmuebles que correspondían con nuestros requisitos individuales y no solo casas estándar que conllevan honorarios mas altos para la agencia. A pesar de que la mayoría de los compradores prefieren casa modernas con piscina en la costa Anne ha escuchado a nosotros y gracias a ella hemos comprado una casa de pueblo de 120 años con mucho encanto el cual simplemente queremos mucho (Denis Broun, 2015)

Me he sentido muy bien asesorada por la Sra Bayne. Siempre estaba disponible y es muy buen profesional. (Gisa Kohler, 2017)

Estamos muy contentos con su trabajo, eficiente, rápido, muy profesional y orientado a dar un buen servicio. Con mucho gusto les recomendamos! (Paul Robin, 2015)

Enseguida nos sentíamos en buenos manos y hemos encontrado una casa a pesar de tener muy poco tiempo, la cual se ha convertida en nuestro hogar. (Claudia Schweikert, 2010)

¿Es legal todavía el alquiler vacacional en Mallorca?

Rainer Sturm/ www.pixelio.de

Mallorca lucha contra un aluvión de visitantes que crece cada año. En las zonas más visitadas de la isla, al igual que en se da en la España continental, faltan viviendas asequibles económicamente, Desde hace ya tiempo se viene buscando una nueva regulación para amortiguar el crecimiento de los alquileres turísticos que van en detrimento de los alquileres del mercado habitual. A comienzos de septiembre el Gobierno balear acordó por fin una nueva ley del alquiler turístico. Comentamos a continuación los principales cambios.

En primer lugar se impone una moratoria de un año para la expedición de nuevas licencias. Actualmente está prohibido alquilar viviendas incluso si tienen licencia hasta que los municipios competentes indiquen las zonas en las que se permite el alquiler. En principio no se modifica nada para aquellas viviendas que cuenten con una licencia independientemente de si son viviendas unifamiliares o adosadas. Este punto sigue en vigor si el inmueble no está situado dentro de una de las zonas indicadas.

También se prevé que se permita el alquiler vacacional en viviendas durante 60 días al año en viviendas con las siguientes excepciones: Se debe tratar de la vivienda habitual del arrendador, la vivienda debe estar dentro de una de las zonas indicadas y la comunidad de propietarios debe consentir mayoritariamente el alquiler. El objetivo es reforzar la economía colaborativa y ofrecer a las capas con rentas más reducidas una posibilidad para mejorar sus ingresos.

En cualquier caso, aquí también se aplica la solicitud de la moratoria de un año, y no se podrá realizar ninguna solicitud antes del vencimiento.

Para contrarrestar la especulación la nueva ley permite a los propietarios alquilar un número máximo de 3 inmuebles.

Los municipios tienen 12 meses para clasificar nuevas zonas, y para decidir en cuáles se podrá alquilar y durante cuánto tiempo. En cualquier caso, algunas zonas se clasificarán como zonas “de emergencia de vivienda” y se prohibirá cualquier tipo de alquiler vacacional en las mismas, dado que allí es difícil que la población que lleve más tiempo consiga una vivienda.

En el futuro solo será posible solicitar una licencia en las zonas indicadas.

Después de conseguir la licencia se concederá un número de registro imprescindible para anunciar el inmueble en plataformas como p. ej. Airbnb, ya que de lo contrario se prevén multas de hasta 40.000 € para el arrendador y de hasta 400.000 € para la plataforma.

No se seguirá ampliando el número total de licencias. En el futuro solo se podrá adquirir una nueva licencia si se renuncia a otra. En la fecha clave había 435.707 licencias en Mallorca. Eventualmente existirá un límite superior que será inferior a esta cifra.

Para adquirir una licencia eran necesarias hasta el momento determinadas condiciones como la presentación de una célula de habitabilidad, la realización de un seguro de responsabilidad civil por una suma de daños asegurad de 300.000 €, un plan de modernización, un certificado energético, etc. Todo indica a que esto seguirá aplicándose.

La nueva ley ya muestra sus efectos en Mallorca. A la vista de las tremendas multas, los primeros arrendadores ya han anulado reservas de turistas.

Que hipoteca es la mejor para comprar un inmueble en España?

Entrevista con Anne Bayne, gerente de realestate-dreams

Los tipos de interés bajos que actualmente hay, como influyen en el mercado inmobiliario Español? 

Los tipos de interés bajos tienen un impacto positivo, no obstante se nota la recuperación de los precios y de la demanda de forma inmediata mucho más en zonas „top“ que en las zonas menos densas.

Anne Bayne
Anne Bayne

Usted recomienda la hipoteca a un interés fijo o variable?

Actualmente la hipotecas a interés fijo son la mejor opción en la mayoría de los casos. A primera vista la hipoteca con interés variable parece más ventajosa porque el Euribor esta bajo cero. Las hipotecas a interés variable se calculan a base del Euribor más un porcentaje que fija el banco, dependiendo del cliente y de su situación. Pero el Euribor probablemente subirá en los próximos 2-3 años a un 2% y en los años consecutivos más, entonces este tipo de hipoteca se va a encarecer rápidamente.

Al contrario una hipoteca con interés fijo se establece para un termino de 20, 25 o 30 años y por lo tanto ofrece una seguridad mucho mas amplia. Además los tipos de interés son tan bajos como nunca. El profesor de Economía Gonzalo Bernardos pone el ejemplo de que uno constituye una hipoteca ahora al tipo de interés fijo de 2,5% y la tasa de inflación en 2020 será 2,5%, entonces los costes reales son 0%, ósea gratis. Esto no es especulativo sino muy realistico, así que este tipo de hipotecas de verdad son una oportunidad.

Pero porque entonces hasta Septiembre del año pasado solo un 19,2% de las hipotecas se han constituido con interés fijo? (Fuente: INE)

Este sector de hipotecas no era muy conocido en España hasta ahora y poco atractivo en el pasado debido a los altos tipos de interés fijos. Solo desde hace 2 años los bancos los ofrecen activamente, primero los bancos pequeños que siguen una política de precios más flexibles y ahora también las grandes entidades. Hay que pensar en que muchos consumidores no tienen conocimientos de estos productos y no están bien asesorados cuando compran, el negocio con el interés variable es más beneficioso a largo plazo para los bancos.

La mayoría de los compradores adquieren una vez en la vida un inmueble y a pesar de que es un gasto muy elevado no buscan consejo independiente para saber la mejor financiación en su caso. Y ahora mismo las hipotecas a tipo variable son más asequibles, esto a primera vista es mas atractivo para los clientes.

También hay razones que hablan en contra de una hipoteca con interés fijo?

Si absolutamente. Si Usted sabe por ejemplo que va a cancelar su hipoteca dentro de pocos años, entonces ahora mismo por supuesto es más favorable una hipoteca con tipo de interés variable. Igualmente consumidores que han firmado una „clausula suelo“ tienen que estar atentos. Estas han sido declarados nulos por el Tribunal Supremo en 2013. Los bancos por lo tanto ahora intentan cambiar a los clientes afectados la hipoteca en una a interés fijo pero esto puede ser desfavorable, depende de la duración del préstamo.

Que hay que saber si un no residente solicita una hipoteca en España?

Hay 2 posibilidades: Solicitarla directo al banco o contactar con un intermediario financiero.

Nosotros les podemos poner en contacto con diferentes bancos y con asesores financieros quienes hablan Inglés. La ventaja de un intermediario es que puede negociar mejores condiciones con el banco. Cobra un honorario una vez en la firma del contrato hipotecario pero al largo plazo puede ayudar en ahorrar dinero si negocia las condiciones para la devolución de manera optima.

Por supuesto también se puede solicitar una hipoteca directo al banco. Recomendamos de comparar 2-3 ofertas de diferentes entidades e intermediarios.

Que documentación necesito para recibir una oferta?

En general es recomendable tener toda la documentación preparada para no perder tiempo en el proceso de compra y para tener unos números reales de la operación en corto tiempo. Esto es para empleados los 3 últimos recibos de la nomina, la declaración de renta mas reciente, el DNI y el NIE en caso de no residentes y una carta de la empresa (para confirmar la relación e empleo, la duracion, el salario y la posición).

Para Autónomos la declaración de renta de los últimos dos años y las cuentas anuales de los últimos 2 años.

En general además: Lista y pruebas de otra fuente de ingreso, report crediticio, extracto bancario de los últimos 6 meses, y los datos del actual domicilio principal, ósea el contrato de alquiler o el ultimo extracto de la hipoteca si hay.

Para acabar por favor una previsión de la evolución del mercado hipotecaria en España en los próximos 5 años

Nosotros pensamos que la venta de inmuebles va a seguir creciendo, la base para esto esta hecha, se han corregido los precios y se han mejorado los procesos, además se han regulado los requisitos legales para operar como agencia inmobiliaria, por lo menos en Cataluña. En esta linea también el mercado hipotecario ira creciendo de buena forma con atractivas ofertas para los consumidores. Tal vez el Euribor subirá por escalones pero no veremos cambios drásticos en los siguientes 5 años.

Spanish Mortgages: Fixed or Variable?

Interview with Anne Bayne, director of realestate-dreams

How do the low interest rates we see today translate to the Spanish property market?

The low interest rates are having an overall positive effect, but the immediate recovery of prices and demand is much greater in popular locations within Spain, like in the bigger cities and the beach areas, than in the outskirts.

Anne Bayne
Anne Bayne

Do you recommend a fixed or a variable interest rate?

In most cases, a mortgage with a fixed interest rate is best. A mortgage with a variable interest rate is convenient at first sight because the Euribor, the European leading interest rate, is below zero. Variable mortgages are calculated using the Euribor to set a rate for each individual client. The Euribor, however will probably rise in the next 2-3 years to 2%, or possibly even higher after that. So a variable-rate mortgage could become much more expensive by that time.

In contrast, a mortgage with a fixed interest rate is established for 20, 25, or 30 years and therefore offers much more security for personal planning. Moreover, rates for this kind of mortgage are as low as ever. Professor of Economics Gonzalo Bernardos gives the example that if you get a mortgage for 2.5% today and the inflation rate in 2020 is 2.5%, your effective cost is 0%, and so your loan is essentially for free. This is a realistic assessment and not wild speculation, making this kind a mortgage a good opportunity.

Until last September, only 19.2% of mortgages were fixed-rate. Why are so few mortgages fixed-rate? (Source INE)

Until recently, fixed-rate mortgages were not very well known in Spain and they have historically been less attractive because of high fixed interest rates. Spanish banks just began actively promoting these mortgages in the last few years. First by smaller institutions which tend to have more flexible price policies, and now also by the big banks. Many consumers just don’t know much about these mortgages and are not receiving good advice when they buy. From the bank’s perspective, variable interest rates are, of course, more attractive over the long term.

Most buyers purchase a property only once in their life, and despite the enormously high expense, they are not seeking independent advice regarding the best financing for them. And, of course, a mortgage with a variable interest rate looks better in the short term and therefore it can seem more attractive at first sight.

Are there also disadvantages to a mortgage with a fixed interest rate?

Yes, definitely. If you know, for example, that you will pay off your mortgage in a few years, then you will probably be better off with a variable rate mortgage. Furthermore, consumers that signed a “collar clause” (a “clausula suelo”) should pay attention now. The Supreme Court of Spain declared these clauses illegal in 2013. Since then, banks have been trying to convert the mortgages of affected clients into mortgages with fixed interest rates. This can be disadvantageous depending on the term left on the mortgage.

What should I know when applying for a mortgage in Spain as a non-resident?

Two things are critical: you can speak directly to the bank or you can use a mortgage broker.

We can put you in touch with different banks and brokers who speak English. The advantage of a broker is that he or she can often negotiate better terms with the bank. The broker does get a one-time fee when signing, but she can save you a lot of money in the long run if she can successfully negotiate favorable payback terms. It is also possible to have a mortgage directly with the bank. We recommend that you get at least 2-3 offers to compare.

Which documents are necessary to get an offer?

It’s generally good to have all the necessary documents prepared in advance to avoid losing time in the purchase process and to have quick access to reliable numbers. Employees need their last three pay stubs, their last tax declaration, their identity card or passport, their NIE number, and a letter from their company to confirm employment details such as the job description, duration, and annual salary.

Freelancers and independent contractors need their income tax declaration and annual account from the last two years.

Everyone should also gather a list of other income sources and accompanying proof, along with credit reports, bank statements for the last six months, and documentation for their current main residence such as a rental contract or mortgage receipt. The specifics on some of these documents can vary depending on your home country.

How do you think the Spanish mortgage market will evolve over the next five years?

I think Spain’s property market will continue to grow and its mortgage market will continue to grow and evolve along with it. There is currently a good foundation and prices have been revised and processes have been improved. Furthermore, agencies are more regulated now, especially here in Catalonia. I see the Euribor rising gradually over the next few years, but I doubt we will see dramatic changes over the next five years.

Porque vender con una MLS es la mejor opción para propietarios

Entrevistamos a Moisés Ruiz, director de CENIC (Formación & Consultoría Inmobiliaria) y gerente de varios MLS, en especial de la de ACTIVAT MLS de Barcelona. A parte, Moisés es fundador de Fecinmo (Federación Empresarial de Cooperación Inmobiliaria) y de ASI (Acción Social Inmobiliaria) igual que Asesor del Ampsi (Asociación de Mujeres Profesionales del Sector Inmobiliario).

 

Moisés Ruiz
Moisés Ruiz

Moisés, hablemos de MLS. Que es una MLS?

MLS significa “Multiple Listing Service” y es un sistema inmobiliario de compartición de contratos de venta en exclusiva entre todos los agentes inmobiliarios agrupados a la MLS. La idea es sencilla: Los agentes inmobiliarios comparten honorarios a partes iguales,  50% para el agente que representa al vendedor y 50% para el agente que representa al comprador.

Es esto algo nuevo?

La verdad es que no. Este sistema es originario de USA desde hace más de 100 años, ello ha permitido que aproximadamente el 90% de las ventas de inmuebles se realizan a través de los agentes inmobiliarios agrupados a las MLS. Hoy en dia podemos encontrar a MLS en Canada, Mexico, Argentina y Brasil, pero tambien en Europa, Françia, Italia y España. En España existen más de 70 MLS y ya se están dando pasos para una Federacion Estatal de MLS.

Que es lo especial de ACTIVAT MLS Barcelona?

ACTIVAT es excepcional por sus 15 años de experiencia y su gran número de profesionales agrupados. Hoy en dia más que 120 agencias y franquicias se han unido a ACTIVAT, con aproximadamente 750 profesionales inmobiliarios que  gestionan los inmuebles de manera conjunta bajo un mismo código ético, equipado con la tecnología más avanzada y formados con las modernas técnicas de venta y marketing.

Foto Grupo MLS Activat
Foto Grupo MLS Activat

Que ventajas tengo como propietario?

Cuando un propietario contrata la gestión de venta de su inmueble a un agente inmobiliario asociado a ACTIVAT MLS de Barcelona, está encargando simultáneamente dicha operación a todos los profesionales inmobiliarios asociados, supervisados por el agente que tiene el encargo directo del propietario.

Las ventajas son obvias:
Aumenta la rapidez en la venta: La difusion y publicidad de su inmueble se multiplica por el gran número de profesionales.

Genera una relación de servicio mucho más estrecha: El vendedor al contratar los servicios de una Agencia asociada a ACTIVAT, tiene una mayor seguridad de que dicha Agencia se va a comprometer de una forma más exclusiva. Se establece una auténtica relación de representación entre vendedor y asesor inmobiliario.

La combinación de exclusividad y la MLS genera para el profesional más posibilidades de invertir en marketing nuevo y inusual lo que tal vez marca la diferencia para encontrar el mejor comprador.

Los agentes inmobiliarios de ACTIVAT reciben continuamente formación  lo que beneficia el propietario:
· Estudio objetivo de mercado
· Reportaje Fotográfico
· Plan de venta
· Publicar su inmueble en más de 30 portales y/o webs inmobiliarias
· Asesoramiento jurídico-fiscal
· Servicios Financieros
· Cartera de clientes compradores
· Cartera de inversores
· Asesoramiento en marketing
· Servicios post-venta

Que ventajas tengo como comprador?

En cualquiera de las agencias asociadas a ACTIVAT MLS de Barcelona, usted accederá a una gran oferta de inmuebles seleccionados de su zona. Va a recibir toda la información de la manera más rápida, cómoda y transparente. Las oportunidades de encontrar el producto que satisfaga sus necesidades se multiplican considerablemente con una visita a una sola oficina agrupada a ACTIVAT.
Cantidad de Información: En ACTIVAT, podrá acceder a una oferta exclusiva de los inmuebles en venta en la zona, suministrada por todas las agencias asociadas. Eso mejora su capacidad de preselección y optimizará el tiempo destinado a enseñar y visitar inmuebles.
Calidad de Información: Todos los inmuebles incluidos en ACTIVAT mantienen las mismas condiciones de venta, independientemente de la agencia con la que esté contactando. Esto supone: Transparencia en el mercado inmobiliario.
Seguridad Jurídica:
Existe un mandato de venta por escrito para cada inmueble. Se dispone de toda la información registral-urbanística de cada inmueble.
Los agentes inmobiliarios asociados con ACTIVAT reciben continuamente formación:
· Servicios Financieros
· Servicios de Valoración
· Asesoramiento en Inversiones
· Asesoramiento Jurídico
· Asesoramiento Fiscal
· Gestión de venta de su inmueble actual para adquirir el nuevo
· Gestión de alquiler garantizado
· Servicios administrativos
· Estudios de mercado
· Servicios post-compra

Y como funciona esto en la practica?

Es muy facil. Tanto propietario como comprador siempre solo tratan con su agencia seleccionado de ACTIVAT. Visitas, negociaciones y preguntas siempre seran atentidos y organizados por su persona de contacto personal.

Gracias por el tiempo y estas informaciones detalladas, Moisés. Si a Usted le interesa vender o comprar un inmueble a través de ACTIVAT MLS por favor ponganse en contacto aqui.